ホームズマンション売却マンション売却にかかる税金はいつ、いくら必要?控除・特例も紹介

マンション売却にかかる税金はいつ、いくら必要?
控除・特例も紹介

マンションは高額な資産です。売却により大きな金額が動くので、様々な税金が発生します。マンション売却にあたり、具体的にいつ、どんな税金がかかるのか、また、節税の方法を説明します。売却時のシミュレーションにお役立てください。

売却相談する不動産会社を探す

マンションの状況を選択してください

状況を選択してください

OKです

所在地を選択してください

所在地を町名まで選択してください

OKです

  • 郵便番号がわかる方はこちら

    該当する郵便番号が見つかりません

マンション売却にかかる税金

  1. 印紙税

    • 物件価格が1,000万円を超え5,000万円以下
      印紙税:10,000円

    • 物件価格が5,000万円を超え1億円以下
      印紙税:30,000円

    売買契約書は、通常売主用と買主用で2通作ります。それぞれが印紙代を負担するのが一般的です。ただし、必ずしも2通作る必要はないため、申し出てコピーにすれば印紙代を節約することは可能です。

    申告する/支払うタイミングはいつ?

    売買契約時に必要です。取り交わす売買契約書に印紙を貼付します。印紙は税金であり、印紙税と呼ばれています。

  2. 登録免許税

    住宅ローンが残っている状態でマンションを売却する場にかかる税金です。
    決済時にローンを一括返済して抵当権を抹消しなければならず、その抵当権抹消登記の際に不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。マンションの場合、土地で1,000円、建物で1,000円、合計2,000円です。

    申告する/支払うタイミングはいつ?

    登録免許税は、引き渡し時に抵当権抹消登記を依頼した司法書士に対して、その報酬と一緒に支払います。

  3. 譲渡税

    マンションが購入時より高く売れた場合、その利益分が「譲渡所得」とみなされ、ほとんどの場合に税金がかかります。
    利益分の金額に対し「所得税」と「住民税」が課税されます。このように、譲渡所得に課税される所得税と住民税を合計した税額のことを「譲渡税」と呼んでいます。

    申告する/支払うタイミングはいつ?

    所得税は、売却の翌年の確定申告期間中に納税します。住民税は、確定申告をした年の5月以降に、市区町村から納付書が届いた後の支払いとなります。

  4. 消費税

    個人所有のマンションの売却については、消費税は非課税です。
    ただし、個人所有であっても投資用のマンションなどであれば、建物は課税対象となります。
    なお、不動産会社に支払う仲介手数料や、残債がある場合の銀行への繰上げ返済手数料、司法書士報酬などには消費税が課税されます。

譲渡税の税金計算

ポイント1 譲渡所得の計算方法

譲渡税を計算するためには、まず課税対象となる「譲渡所得」を求めます。

譲渡所得=譲渡収入-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入とは、売却価格のことです。ここから売却による利益だけを抜き取ります。
取得費とは、マンション購入時の金額から建物部分について売却時までの減価償却費相当額を控除した残額です。
譲渡費用とは、仲介手数料などマンション売却にかかった費用のことです。

ポイント2 所有期間によって税率が変わる

算出した譲渡所得に税率をかけて譲渡税を算出します。なお、マンションの所有期間によって課税される税率が違ってきます。

  • 譲渡した年の1月1日の所有期間が5年以内の場合(短期譲渡所得)
    所得税30%+住民税9%=合計39.63%
  • 譲渡した年の1月1日の所有期間が5年を超えている場合(長期譲渡所得)
    所得税15.315%+住民税5%=合計20.315%

1月1日の時点で所有期間が5年を超えているかどうかで、税額が大きく変わってきます。
仮に譲渡所得が1,000万円だとすると、譲渡税は、短期譲渡所得(5年以内)の場合は3,963,000円、長期譲渡所得(5年超)の場合は2,031,500円、税額が200万円近く変わります。
そのため、マンションをを譲渡する際、1月1日の時点でもしも4年目などであれば、もう少し売却時期を先送りするといった判断も節税のためには有効でしょう。

税金がかからない方法はある?
「3,000万円の特別控除の特例」または「買換え特例」

売却で利益が出ても、そのマンションがマイホームの場合は特例制度があります。
「3,000万円控除」と「買換え特例」という2つの制度で、どちらか一方を適用することが可能です。

  1. 3,000万円の特別控除の特例

    マイホームの売却で譲渡所得が発生した場合、そこから3,000万円を控除してくれるという特例です。売却するマンションがマイホームであれば、所有期間に関係なく適用を受けられます。

  2. 特定居住用財産の買換え特例

    一定の要件を満たすマイホームを売却し、別のマイホームに買い替えた場合に、「売却価格と買い替えマイホームの購入額の差額」に対して課税するという特例です。売却価格よりも高いマイホームに買い替えれば、譲渡税はかからないことになります。

マイホームの売却であれば、このような手厚い特例制度がありますので、ほとんどの場合で譲渡税は課税されません。

マイホーム売却で「損失」が出た場合の救済措置

マンションがマイホームで、売却によって「赤字」が生じた場合は、赤字分をその年の他の所得(給与所得・事業所得など)から差し引くことができます。
損失が非常に大きくて所得から控除しても損失が残る場合は、「譲渡の年の翌年以後3年内」であればこの赤字分を繰り越すことが可能です。

情報更新:2021年7月29日

売却相談する不動産会社を探す

マンションの状況を選択してください

状況を選択してください

OKです

所在地を選択してください

所在地を町名まで選択してください

OKです

  • 郵便番号がわかる方はこちら

    該当する郵便番号が見つかりません

当サービスは、ご本人またはご家族が所有するマンションの売却を希望する、個人のお客様向けサービスです

以下の査定依頼はお断りしています。恐れ入りますがご了承ください。
弁護士、不動産業者など、物件所有者以外からの査定依頼
競売物件の価格調査など、売却を目的としない査定依頼

※査定依頼物件が、依頼者の所有物件ではないと弊社が判断した際、依頼内容を削除する場合があることをあらかじめご了承ください