マンション売却でかかる税金とは？
費用の目安と計算方法、節税ポイントを解説

マンション売却でかかる税金の種類

マンションの売却時にかかる税金にはさまざまなものがあります。まずは、どのような項目があるのか、表で確認しておきましょう。

マンション売却で発生する税金

税金の項目	内容	費用の目安
印紙税	売買契約時の契約書にかかる税金	1～3万円
登録免許税	抵当権の抹消登記にかかる税金※	1,000円
譲渡所得税	売却によって利益が出た場合にかかる税金	（後述）

※住宅ローンが残っている場合に発生

不動産の売買を行う際には、買主との間で売買契約書を交わします。そのときに発生するのが「印紙税」です。

印紙税の税額は取引する不動産の価格によって異なり、1,000万円超～5,000万円以下で1万円、5,000万円超～1億円以下で3万円となっています。なお、売買契約書は売主と買主のそれぞれに1通ずつ用意する場合が多く、費用の負担もそれぞれが行うのが一般的です。

登録免許税は、売主と買主で負担する内容が異なります。売主は住宅ローンが残っているなどの事情で抵当権登記が残されているときにのみ、抹消するための登記費用がかかります。

実際には登録免許税とともに、司法書士への代行手数料として1万円程度の費用もかかるので、注意しておきましょう。また、マンションを売却したときには、売主から買主へ所有権を移転する必要がありますが、こちらの費用は買主側が負担するのが通例です。

譲渡所得税は売却によって「利益が出たときにのみ」発生する税金であり、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つを総称したものを指します。こちらの計算方法について、以降で詳しく見ていきましょう。

マンションの譲渡所得税を計算する際に準備すべきこと

譲渡所得税の計算を行ううえでは、事前に「取得費」と「譲渡費用」を明確にしておく必要があります。ここでは、それぞれの内容について解説します。

取得費とは

取得費とは、売却するマンションの購入代金や購入にかかった費用などをまとめたコストのことです。具体的には、以下のような項目が取得費として扱われます。

マンションを購入するときには、各種税金や不動産会社への仲介手数料といったさまざまなコストがかかります。これらの費用は、譲渡所得税を計算する際に重要となるので、売却前に調べておきましょう。

また、マンションのリフォームを行った場合にはその費用、住宅ローンを利用した場合には入居までの利子なども取得費に算入することができます。なお、細かな費用を明確にできないときには、「概算取得費」として取得費を「売却価格の5％」とみなして計算することも可能です。

マンションの購入代金の計算方法

譲渡所得の計算においては、マンションの購入代金がそのまま取得費に加算されるわけではない点に注意が必要です。なぜなら、建物部分の価値は、経年によってだんだん減少していくためです。

少しイメージしにくいかもしれませんが、これまでに所有していた期間の分だけ、建物の価値を消費したとみなされてしまうのです。そのため、購入した金額から、年数に応じた一定の金額を差し引いて計算する必要があります。

このときに使うのが「減価償却費」であり、「購入金額×0.9×償却率×経過年数」の計算式で算出します。償却率は建物の構造や用途によって定められており、居住用の鉄筋コンクリートマンションでは0.015です。

たとえば、購入したマンションの建物部分の価値が2,000万円であり、10年後に売却したケースでは、減価償却費が「2,000万円×0.9×0.015×10＝270万円」となります。そのため、建物の購入代金として計上できるのは「2,000万円－270万円＝1,730万円」です。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、マンションの売却にかかった費用のことであり、以下の項目が含まれます。

なお、「抵当権抹消登記費用」や「司法書士手数料」は含まれないので注意しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算は複雑な面がありますが、きちんと手順に沿って行えば自分で割り出すこともできます。譲渡所得税の計算式は、大きく以下の3つのステップに分けることが可能です。

譲渡所得税の計算の手順

まずは、譲渡価格から取得費と譲渡費用を引いて、譲渡所得を計算します。続いて、居住用マンションの場合は、譲渡所得から特別控除を差し引きます。

これは、一定の要件を満たした居住用マンションの売却に利用できる特例であり、最大で3,000万円までの金額が控除される仕組みです。特別控除を引いた時点で利益がなければ、譲渡所得税は課税されません。

つまり、譲渡価格から取得費や譲渡費用を引いた金額が3,000万円以下であれば、基本的に譲渡所得税は発生しないということです。その後、控除をしてもまだ利益が残っている場合には、一定の税率をかけて最終的な税額を計算します。

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なる

譲渡所得税の税率はマンションを所有していた期間によって異なり、所有期間5年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われ、税率は「39.63％」となります。それに対して、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として扱われ、税率は「20.315％」となるのです。

ちなみに所有期間の取得日について、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から起算し、所有期間の譲渡日については、譲渡した年の1月1日において判定を行います。

「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の差は、転売を目的とした短期売買を抑制するために設けられているものです。所有期間によって税額には大きな差が生まれるので、事前に把握しておくことが大切となります。

マンションの売却時に使える、税金の特例

マンションの売却時には、先ほど紹介した「3,000万円の特別控除」のほかにも、いくつか利用できる軽減措置があります。ここでは、3つの特例をご紹介します。

所有期間10年超の場合の軽減税率

居住用マンションの所有期間が10年を超えている場合に、通常の長期譲渡所得よりもさらに低い税率が適用できるという制度です。具体的には、譲渡所得のうち「6,000万円以下の部分が14.21％」で計算される仕組みです。

この制度は3,000万円の特別控除と併用することもできるため、大幅な節税対策となる場合も少なくありません。

特定居住用財産の買い替え特例

これは、一定の要件を満たしたマイホームを売却して、新たな住居に住み替えをした場合に、譲渡所得税を将来へ繰り延べできる制度です。この特例を利用すれば、住み替えの時点では税金の支払い義務が生まれず、次に買い替えをするときまで持ち越すことができるのです。

なお、こちらの特例は3,000万円の特別控除や所有期間10年超の場合の軽減税率と併用することはできません。また、家屋の面積や売却代金などにも制限があるので、適用条件を調べておくことが大切です。

マンション売却時の譲渡所得税シミュレーション

最後に、ここまでの内容の確認も踏まえて、具体例をもとに税金をシミュレーションしてみましょう。

居住用マンションの譲渡所得税シミュレーション

計算にあたって、今回は以下のような条件を設定しました。

まず、取得費を割り出すために、建物部分の減価償却費と購入代金を計算しましょう。

建物の購入代金として計算できた金額に、土地の代金、購入時のコストを加えると、取得費は以下のようになります。

続いて、売却価格から取得費と譲渡費用を引いて、譲渡所得を求めます。

その後、今回は居住用マンションの売却例なので、「3,000万円の特別控除」を適用します。

このケースでは、特別控除を適用した時点で売却益が出ていないため、譲渡所得が発生することはありません。なお、「特別控除を利用しなかった場合」の税額についても見ておきましょう。

今回は所有期間4年の短期譲渡となるため、以下のように計算されます。

このように、居住用マンションでは特別控除を利用できるかどうかがとても重要なポイントとなるのです。

まとめ

今回はマンションを売却した際に発生する税金について見てきました。実際に売却する際には、仲介手数料などのコストもかかるため、できるだけ高い金額で売れるように準備することが大切です。そして、その際には「不動産会社選び」が何よりも重要なポイントとなります。

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