マンション売却の流れ・売却までにかかる期間

ステップ1 相場を知る

相場を知るために一番効果的なのが、近隣で売りに出ているマンションの情報を調べることです。築年数・間取り・面積・立地（駅徒歩分）などの条件が近い物件がいくらで売りに出ているかを見て、周辺相場を知ることができます。

ステップ2 査定を依頼する

ある程度の相場を調べたら、プロに査定を依頼してみましょう。

不動産会社にはそれぞれ得意とする物件と苦手とする物件があるため、複数の不動産会社に対して査定を依頼し、「価格」と「不動産会社の対応」を「比較する」ことが重要です。

ステップ3 不動産会社による調査・査定

査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。

ステップ4 売出し価格の決定

査定の結果と事前に自分で調べていた相場情報を踏まえて、自分自身で納得のいく価格にしましょう。

ステップ5 媒介契約を結ぶ

マンションの売却を不動産会社に任せる契約を「媒介契約」といいます。

いくらで売り出すかを決め、媒介契約を締結することで、マンションが市場に売り物件として公開されます。

媒介契約は3種類あり、それぞれのメリット・デメリットがあります。ご自身の状況に合った契約を選ぶことが重要です。

専任媒介契約

3ヶ月間を上限としてその1社に募集のすべてを託すこととなり、その間は他の不動産会社に重ねて依頼をすることは不可。

契約可能会社数	1社
法的な義務	売主への報告義務 2週間に1回以上 レインズ（指定流通機構）への登録義務 媒介契約した日から7日以内
メリット	2週間に1度の不動産会社からの報告で、売却の状況を把握しやすい 広告費用をかけるなど熱心に営業してもらいやすい
デメリット	1社のみにすべてを任せるため、売却の速さや価格がその会社の力量に左右される

専属専任媒介契約

基本的な仕組みは専任媒介と同じ。自分自身で買主を見つけてきた場合でも、必ずその不動産会社を仲介に入れなければ売却できない(自己発見取引の禁止)点が専任媒介よりも厳しい契約。

契約可能会社数	1社
法的な義務	売主への報告義務 1週間に1回以上 レインズ（指定流通機構）への登録義務 媒介契約した日から5日以内
メリット	1週間に1度の不動産会社からの報告で、売却の状況を一番把握しやすい 契約した不動産会社のみが仲介できるので、広告費用をかけるなど熱心に営業してもらいやすい
デメリット	自分で買い手を見つけてきても不動産会社を介さなければならない 1社のみにすべてを任せるため、売却の速さや価格がその会社の力量に左右される

一般媒介契約

広く買主が募集できる半面、募集状況の報告義務などはないため、売主側から不動産会社へ連絡し状況を確認する必要がある

契約可能会社数	複数社
法的な義務	売主への報告義務 なし レインズ（指定流通機構）への登録義務 法令上の義務なし（任意での登録は可能）
メリット	複数の会社に仲介を依頼できるので、多くの人の目に触れやすく、買い手の幅が広くなる。
デメリット	売主への報告義務がないので、売却の状況が分かりづらい 自社で売却できるとは限らないので、熱心に営業してもらいづらい

ステップ6 不動産会社による売却活動

募集を開始すると、インターネットなどに物件の広告が掲載されます。

広告を見た方、不動産会社から紹介を受けた方が見学（内件・内覧）に来ます。できるだけ良い印象を与えられるよう、お部屋の掃除や片づけをしておきましょう。

なお、家の中で不具合がある箇所は先に伝えておくことで、後々のトラブルを防げます。

ステップ7 買付申込と売買契約

購入希望者が現れたら、「買付申込書（買付金額や契約条件の希望などが細かく書かれている書面）」を不動産会社から受け取ります。

この時に手付金として売買代金の一部も受け取ります。引渡し希望日を不動産会社を通して調整し、条件が整ったらできる限り早めに「売買契約」を結びましょう。

売買契約書は、売主と買主の契約書類を不動産会社が代理で作成します。後からもめてしまうことを避けるためにも、一般的に盛り込むべき内容として、以下は押さえておいたほうがよいでしょう。

不動産会社に仲介手数料を支払うタイミングは、以下のいずれかになります。

仲介手数料は金額が大きいため、支払いのタイミングはあらかじめ不動産会社と打ち合わせするようにしましょう。

なお、仲介手数料は成功報酬なので、媒介契約をしても売買契約が成立するまでは支払い義務は発生しません。

ステップ8 決済・引渡し

売買契約後、買主のローンの準備などが完了したら、残りの売買代金を受け取り（銀行振り込み）、物件の権利を買手に移す手続きをします。
物件の引き渡しは一般的に銀行（多くの場合、買主が住宅ローンを組む金融機関）で行います。
買主に所有権を移転する登記の手続きに必要な書類のやり取りも、司法書士の立ち合いのもと引渡し時に行います。

住宅ローンの残債がある場合、決済時に同時に一括返済を行うのが一般的です。
買主が売主の銀行口座へ売買代金を全額入金し、それと同時に住宅ローン残高分が一括で引き落とされる流れです。売買代金で足りない場合は、あらかじめ口座に不足分を預け入れておきます。
なお、一括返済にあたっては繰り上げ返済手数料がかかることを忘れずにおきましょう。金融機関により異なりますが、1万円～3万円が相場です。

引き渡し後は、管理組合に報告する必要があります。マンションの管理状態により異なりますが、管理人に退去すること、引っ越しの予定等伝えるとスムーズです。

引越しの手配も忘れてはなりません。特に春先のシーズンは住み替えが多く、引越し会社の手配がしづらいこともあります。引渡しに余裕をもって間に合うようなスケジュールを立てることをおすすめします。

ステップ9 確定申告

マンションを売却にあたっては、高く売れて「利益」が出た場合、逆に「損失」が出た場合、いずれも売却による収支を翌年の確定申告で申告をすることで、必要に応じて納税をしたり、控除を受けることができます。

利益が出た場合

マンション売却で「利益」が出たら、確定申告が必要です。
利益は「譲渡所得」とみなされ、譲渡所得額に対し「所得税」と「住民税」が課税されます。（所得税と住民税を合計した税額のことを「譲渡税」と呼ぶ）
譲渡税は、所有期間が5年以内（短期譲渡所得）か、5年を超えているか（長期譲渡所得）によって税率が変わります。

なお、居住していたマンションがマイホームの場合は、利益が出ても節税ができる2つの特例があり、どちらか一方を適用することができます。

確定申告をすることで、適用を受けることができます。

損失が出た場合

損失が出た場合の確定申告は義務ではありません。
しかし、確定申告をすることで、マンション売却で発生した損失を給与などの他の所得と相殺し、所得税や住民税を軽減することができるので、節税が叶います。基本的に確定申告をするようにしましょう。

マンション売却にかかる期間は？

LIFULL HOME'Sで実施したアンケートでは、3ヶ月未満で売却完了できた方は23.2％、3ヶ月～6ヶ月未満まで含めると46.8%となりました。

「不動産会社に最初に連絡を取ってから売却完了までの期間」を質問

マンションを3ヶ月未満で売却できたのは5人に1人となります。住み替え、転勤などで売却の期限が決まっている場合は、次の住まいが決まる前でも不動産会社探しを始めておくなど、早めに動いたほうがよいでしょう。

• アンケート詳細 マンション売却経験者にアンケート！売却期間は？売却方法は？
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流れを把握して、スムーズな手続きとトラブル防止

マンション売却の流れは以上の通りです。

基本的には不動産会社が進めてくれますが、任せきりにすると思うような価格で売れなくなってしまう可能性もあります。納得のマンション売却にするには、売主として事前に流れを把握し、不動産会社がしっかり動いてくれているかを確認できるようにしておきましょう。

情報更新：2021年7月29日