参考価格算出ロジックについて
LIFULL HOME'Sだからできたこと
LIFULL HOME'Sの膨大なデータベースを元に、 一般的な不動産鑑定の視点と清水千弘氏の研究成果を取り入れ、 独自に開発したものがLIFULL HOME'S版不動産参考価格算出システムです。 LIFULL HOME'S参考価格の算出にはこのシステムを使用しています。
LIFULL HOME'S参考価格を構成する各要素
参考価格は立地要素、時間要素、物件属性要素の3つの要素から構成されています。
立地要素
徒歩・バス時間、路線・駅、都心アクセスなど
時間要素
LIFULL HOME'Sサイト掲載期間、相場変化など
物件属性要素
築年数、面積、階数など
一般的な不動産鑑定フローに倣って価格算出フローを独自に開発
一般的な不動産鑑定フロー
- 立地要素
- 同じ市場構造を持つ住宅地域の設定
標準価格を建物単位または路線・駅単位で決定
- 時間要素
- 時間経過による相場変化を吸収
- 物件
属性要素 - 対象物件と近隣過去事例を比較して価格調整
LIFULL HOME'S価格算出フロー
- 立地要素
- データユニット作成物件ごとに優先路線・駅を選定し、路線・駅単位で物件データを分割
- 時間要素
- 統計的分析膨大なLIFULL HOME'S掲載データを活用することで、立地要素、時間要素、物件個別要素の特徴データを算出
- 物件
属性要素 - データ補正各エリアごとの相場観及び近隣過去事例を用いた特徴データの最終調整
- 立地要素
- 時間要素
- 物件属性要素
- 価格
各要素の特徴データを係数として統計的に算出します。例えば、築年数の係数は「築年数が1年古くなると、価格はいくら下がるか」という値を持ち、この係数を用いることで、物件ごとの価格を算出できます。
これが、LIFULL HOME'Sにおける参考価格算出ロジックの基本的な構造です。
※あくまでも参考価格であり、実際の市場価格の推移とは異なる場合もあります。